Nguồn vốn điều chỉnh từ hoạt động (AFFO) là thước đo hiệu quả tài chính của REIT và nó được sử dụng thay thế cho Nguồn vốn từ hoạt động (FFO) FFO - Nguồn vốn từ hoạt động FFO hoặc Quỹ từ hoạt động là thước đo dòng tiền được tạo ra từ hoạt động kinh doanh thường được sử dụng bởi Quỹ đầu tư bất động sản - REITS. Nguồn vốn từ hoạt động kinh doanh (FFO) là số tiền thực tế của dòng tiền được tạo ra từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Hướng dẫn về FFO. AFFO là một biện pháp cao hơn so với FFO vì trước đây coi chi phí bảo trì của tài sản bất động sản trong suốt thời gian tồn tại. Giá trị của AFFO có được bằng cách điều chỉnh số liệu FFO để khấu trừ các khoản chi định kỳ cần thiết để giữ cho bất động sản hoạt động và tạo ra doanh thu.
Một sự điều chỉnh khác được thực hiện đối với con số FFO là giá thuê phân bổ thẳng, phân bổ chi phí thuê trong suốt thời gian sử dụng của bất động sản. Các nhà đầu tư sử dụng AFFO như một chỉ báo tốt hơn về khả năng REIT trả cổ tức từ thu nhập ròng của mình.
Tóm lược
- Nguồn vốn điều chỉnh từ hoạt động (AFFO) là thước đo hiệu quả tài chính của REIT và nó được sử dụng thay thế cho Nguồn vốn từ hoạt động (FFO).
- Nó được tính bằng cách thực hiện các điều chỉnh đối với giá trị FFO để khấu trừ các khoản chi tiêu định kỳ được chuẩn hóa và sử dụng tính thẳng hàng của tiền thuê.
- AFFO được sử dụng bởi các nhà đầu tư và nhà phân tích để xác định khả năng trả cổ tức của công ty cho người sở hữu cổ phiếu trong tương lai.
Cách tính toán nguồn vốn điều chỉnh từ hoạt động
Khi tính AFFO, bước đầu tiên là tính toán tiền từ hoạt động, đo lường dòng tiền từ hoạt động cho thuê của REIT. FFO ban đầu được giới thiệu bởi Hiệp hội Tín thác Đầu tư Bất động sản Quốc gia (NAREIT) như một thước đo dòng tiền do REITs tạo ra.
FFO có được bằng cách khấu trừ bất kỳ khoản lãi nào từ việc bán bất động sản từ thu nhập ròng và cộng lại chi phí khấu hao và khấu hao. Giá trị thu được từ việc bán tài sản bị loại trừ khỏi tính toán của FFO vì các giao dịch là các sự kiện diễn ra một lần không ảnh hưởng đến tiềm năng thu nhập trong tương lai của REIT. Công thức của FFO được chỉ ra dưới đây:
FFO = Thu nhập ròng - Lãi từ việc bán tài sản cơ bản + Khấu hao + Khấu hao
Sau khi có được giá trị của FFO, mọi chi phí định kỳ được vốn hóa và phân bổ sẽ được khấu trừ. Các khoản chi bao gồm các chi phí phát sinh để duy trì các tài sản thuộc sở hữu của Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản REIT (REIT) Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một quỹ đầu tư hoặc chứng khoán đầu tư vào các tài sản bất động sản tạo ra thu nhập. Quỹ được điều hành và sở hữu bởi một công ty gồm các cổ đông góp tiền đầu tư vào các bất động sản thương mại, chẳng hạn như cao ốc văn phòng và chung cư, kho tàng, bệnh viện, trung tâm mua sắm, nhà ở sinh viên, khách sạn. Một số chi phí này bao gồm các dự án sơn sửa, thay thế mái nhà, đóng lại, cải tạo người thuê, v.v. Một điều chỉnh khác được thực hiện đối với FFO là giá thuê thanh toán thẳng, phân bổ đồng đều chi phí thuê và chi phí thuê trong suốt thời gian thuê.
Công thức cho AFFO được đưa ra dưới đây:
AFFO = FFO - Chi tiêu vốn định kỳ - Giá thuê thẳng hàng
Ví dụ thực tế về AFFO
Trong kỳ báo cáo cuối cùng, ABC Limited đã báo cáo thu nhập ròng là 2,5 triệu đô la. Nó cũng phát sinh 100.000 đô la và 150.000 đô la dưới hình thức khấu hao và khấu hao Phân bổ khấu hao đề cập đến hành động thanh toán một khoản nợ thông qua các khoản thanh toán nhỏ hơn đã được lên lịch, xác định trước. Ở hầu hết mọi khu vực áp dụng khấu hao theo kỳ hạn, các khoản thanh toán này được thực hiện dưới hình thức gốc và lãi. Thuật ngữ này cũng liên quan chặt chẽ đến khái niệm khấu hao. chi phí tương ứng trong kỳ. Công ty cũng kiếm được 500.000 đô la từ việc bán hai bất động sản trong danh mục đầu tư của mình. Nó cũng phát sinh khoản lỗ 80.000 đô la do bán một bất động sản khác trong cùng thời gian.
Trong cùng kỳ, ABC Limited cũng báo cáo giá thuê thẳng hàng là 130.000 đô la và chi phí đầu tư định kỳ là 200.000 đô la, phát sinh khi sửa chữa mái nhà, thay thế HVAC, trải thảm và các cải tiến cấu trúc khác cho các tài sản mà công ty sở hữu.
Sử dụng thông tin ở trên, chúng ta có thể tính AFFO như sau:
Bước 1: Tính giá trị của FFO.
FFO = 2.500.000 USD + 100.000 USD + 150.000 USD - (500.000 USD - 80.000 USD)
FFO = $ 2,750,000 - $ 420,000
FFO = $ 2,330,000
Bước 2: Khấu trừ chi phí vốn định kỳ và tiền thuê thẳng hàng vào giá trị của FFO.
AFFO = FFO - Chi tiêu vốn - Điều chỉnh Tiền thuê Đường thẳng
AFFO = $ 2.330.000 - $ 200.000 - $ 130.000
AFFO = 2.000.000 đô la
FFO đấu với AFFO
Theo NAREIT, FFO là thước đo phổ biến nhất được chấp nhận để đánh giá hiệu quả hoạt động của REIT. Nó bằng giá trị thu nhập ròng cộng với khấu hao và phân bổ của tài sản và không bao gồm lãi hoặc lỗ do bán tài sản thuộc sở hữu của REIT. NAREIT cung cấp hướng dẫn về cách REITs nên tính toán FFO của họ. Tuy nhiên, nó chỉ đóng vai trò là một con số bổ sung và các công ty có thể sử dụng các công thức FFO khác nhau để báo cáo thông tin. Ngoài ra, FFO cũng có những điểm yếu và AFFO cố gắng giải quyết một số thiếu sót.
AFFO ra đời nhằm giải quyết một số điểm yếu của FFO, và nó được coi là thước đo dòng tiền thặng dư tốt hơn cho các cổ đông. Nó trừ chi phí vận hành danh mục tài sản từ FFO. Các chi phí được trừ là chi phí mà công ty phải trả để duy trì hoạt động kinh doanh và các chi phí này không thể được trả cho các cổ đông dưới dạng cổ tức. Các chi phí này bao gồm các khoản chi tiêu định kỳ đã chuẩn hóa được vốn hóa và phân bổ, cũng như tính thẳng của tiền thuê.
Giá trị của AFFO cung cấp cho các nhà đầu tư một bức tranh rõ ràng hơn về khả năng chi trả cổ tức của REIT. Ngoài ra, không giống như FFO, NAREIT thiếu một định nghĩa cụ thể về AFFO, và điều đó có nghĩa là REIT được hưởng sự linh hoạt hơn về những điều chỉnh cần thực hiện đối với FFO để có được giá trị AFFO cuối cùng.
Tài nguyên bổ sung
Finance cung cấp Chứng chỉ FMVA® cho Nhà phân tích mô hình và định giá tài chính (FMVA) ™ Tham gia cùng hơn 350.600 sinh viên làm việc cho các công ty như Amazon, JP Morgan và chương trình chứng nhận Ferrari dành cho những người muốn nâng cao sự nghiệp của mình. Để tiếp tục học hỏi và thăng tiến sự nghiệp của bạn, các nguồn Tài chính sau đây sẽ hữu ích:
- Tất cả rủi ro (ARY) Tất cả rủi ro (ARY) Tất cả rủi ro (ARY) là một thước đo bất động sản thông thường sử dụng doanh thu cho thuê hàng năm để xác định giá trị vốn của một khoản đầu tư. ARY bao gồm cả lợi suất gộp và lợi nhuận ròng. Lợi nhuận ròng bao gồm việc khấu trừ một số chi phí - phí khảo sát, phí quản lý, sửa chữa, chi phí vận hành - không được khấu trừ trong lợi nhuận gộp.
- Công thức Dòng tiền Tự do Công thức Dòng tiền Tự do (FCF) Công thức FCF = Tiền từ Hoạt động - Chi phí Vốn. FCF đại diện cho số lượng dòng tiền được tạo ra bởi một doanh nghiệp sau khi trừ đi CapEx
- Thu nhập hoạt động Thu nhập hoạt động Thu nhập hoạt động, còn được gọi là lợi nhuận hoạt động hoặc Thu nhập trước lãi vay và thuế (EBIT), là số doanh thu còn lại sau khi trừ đi các chi phí hoạt động trực tiếp và gián tiếp. Chi phí lãi vay, thu nhập lãi vay và các nguồn thu phi hoạt động khác không được xem xét trong thu nhập hoạt động tính toán
- Chi phí tiền thuê Chi phí tiền thuê Chi phí tiền thuê là tổng chi phí sử dụng tài sản cho thuê cho mỗi kỳ báo cáo. Nó thường nằm trong số các khoản chi lớn nhất mà các công ty báo cáo. Chỉ có hai khoản chi phí thường lớn hơn chi phí thuê: giá vốn hàng bán (COGS) và chi phí bồi thường (lương).