Phương pháp tiếp cận chi phí để đánh giá bất động sản dựa trên giả định rằng chi phí của một bất động sản phải bằng với chi phí xây dựng một bất động sản tương tự từ đầu. Chi phí xây dựng bất động sản bao gồm giá trị của đất nền và giá trị của việc cải tạo và xây dựng địa điểm, trừ đi chi phí khấu hao của việc cải tạo.
Cách tiếp cận chi phí hoạt động dựa trên giả định rằng việc trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản là không hợp lý so với chi phí xây dựng một bất động sản tương đương. Phương pháp định giá theo cách tiếp cận chi phí đôi khi được gọi là phương pháp định giá của nhà thầu.
Tóm tắt nhanh
- Phương pháp chi phí là một trong ba phương pháp chính được sử dụng để tính toán giá trị của bất động sản.
- Phương pháp tiếp cận chi phí dựa trên giả định rằng người mua tiềm năng của một bất động sản phải trả một mức giá tương đương với chi phí xây dựng một tòa nhà tương đương.
- Giá trị thị trường của bất động sản là tổng giá trị của đất và các công trình cải tạo trên đất, trừ đi khấu hao dồn tích.
Làm thế nào nó hoạt động
Phương pháp tiếp cận chi phí dựa trên logic rằng những người mua được thông báo sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí họ phải trả để xây dựng một bất động sản tương tự từ đầu và có cùng mức độ tiện ích. Phương pháp tiếp cận chi phí phù hợp với các tài sản độc đáo, chẳng hạn như nhà thờ hoặc trường học với các thành phần độc đáo. Ngoài ra, đối với một bất động sản mới, có thể dễ dàng ước tính chi phí xây dựng vì những công trình cải tạo mới được xây dựng gần đây.
Công thức tính toán phương pháp tiếp cận chi phí như sau:
Giá trị tài sản = Chi phí thay thế / tái sản xuất - Khấu hao + Giá trị đất
Vì cách tiếp cận chi phí không dựa trên các tài sản có thể so sánh được hoặc khả năng tạo ra doanh thu của tài sản đó Dòng doanh thu Dòng doanh thu là các nguồn khác nhau mà từ đó một doanh nghiệp kiếm được tiền từ việc bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ. Các loại doanh thu mà doanh nghiệp ghi nhận trên các tài khoản của mình phụ thuộc vào các loại hoạt động mà doanh nghiệp thực hiện. Xem danh mục và ví dụ, phương pháp này xem xét số tiền sẽ phát sinh để xây dựng một tài sản ngày hôm nay, giả định rằng cấu trúc hiện có sẽ bị phá hủy và xây dựng lại mới. Do đó, nó tính đến giá trị của khu đất nơi tài sản được xây dựng, trừ đi bất kỳ tổn thất nào về giá trị.
Các bước trong Phương pháp Tiếp cận Chi phí
Sau đây là quy trình của phương pháp tiếp cận chi phí định giá bất động sản:
1. Ước tính chi phí tái sản xuất hoặc thay thế cấu trúc
Bước này liên quan đến việc ước tính chi phí hiện tại của việc xây dựng cấu trúc từ đầu và cải tạo địa điểm. Chi phí có thể được ước tính bằng hai phương pháp sau:
Phương pháp thay thế
Phương pháp thay thế ước tính chi phí xây dựng một tòa nhà có cùng tiện ích với cấu trúc đang được đánh giá, sử dụng các vật liệu, tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục xây dựng hiện hành.
Phương pháp sinh sản
Phương pháp tái tạo ước tính chi phí xây dựng một bản sao bất động sản, sử dụng vật liệu và cách thức xây dựng tương tự. Nó cũng sử dụng các thiết kế, tiêu chuẩn và bố cục đã có tại thời điểm tài sản được xây dựng.
Bất động sản càng cũ và có giá trị lịch sử cao thì chênh lệch giữa chi phí thay thế và tái sản xuất càng cao. Việc xây dựng một tài sản trùng lặp của một tòa nhà lịch sử sẽ tốn kém hơn so với việc nhân bản một ngôi nhà hiện đại vì sẽ tốn nhiều chi phí hơn để mua vật liệu và tiến hành cải tạo địa điểm.
Đối với một tài sản mới được xây dựng, không có sự khác biệt lớn giữa chi phí thay thế và tái sản xuất. Ví dụ, giả sử rằng chi phí tái sản xuất / thay thế ước tính là 1 triệu đô la.
2. Ước tính khấu hao của các cải tiến
Khấu hao là tổn thất về giá trị của tòa nhà và hoặc những cải tiến của nó, và nó gây ra sự khác biệt giữa giá trị của những cải tiến và giá trị đóng góp hiện tại của những cải tiến. Khi ước tính khấu hao của tài sản, bạn nên xem xét khấu hao vật chất, chức năng và kinh tế.
Khấu hao vật chất đề cập đến sự hao mòn xảy ra khi tòa nhà già đi, trong khi khấu hao chức năng xảy ra với những thay đổi về thị hiếu và sở thích của người tiêu dùng trong một khoảng thời gian.
Suy thoái kinh tế là kết quả của các xu hướng tiêu cực bên ngoài, chẳng hạn như sự sụp đổ của các nhà tuyển dụng lớn, suy thoái Suy thoái Suy thoái là một thuật ngữ được sử dụng để biểu thị sự suy giảm trong hoạt động kinh tế nói chung. Về kinh tế vĩ mô, suy thoái chính thức được ghi nhận sau hai quý liên tiếp có tốc độ tăng trưởng GDP âm. , và những phát triển tiêu cực mới (chẳng hạn như việc xây dựng một nhà máy xử lý cống rãnh ở khu vực lân cận). Trong trường hợp này, chúng tôi giả định rằng khấu hao tích lũy là $ 150,000.
3. Ước tính giá trị thị trường của đất
Bước tiếp theo là ước tính giá trị của khu đất mà tài sản đang được xây dựng. Phương pháp ước tính giá trị đất phù hợp nhất là phương pháp so sánh trực tiếp, trong đó giá đất hiện tại được tính từ giá trị của các lô đất đã bán gần đây. Đó là giá trị thị trường mà bạn sẽ trả cho mảnh đất ngày hôm nay nếu nó bị bỏ trống. Trong trường hợp này, chúng ta hãy giả sử rằng giá trị thị trường của mảnh đất là 750.000 đô la.
4. Trích khấu hao dồn tích vào chi phí tái sản xuất / thay thế
Sau khi có được tổng giá trị khấu hao của các cải tiến, hãy trừ con số này khỏi chi phí tái sản xuất hoặc thay thế ước tính thu được ở bước một. Trong trường hợp của chúng tôi, nó được tính như sau:
Chi phí thay thế / tái sản xuất $ 1,000 000
Ít hơn : Khấu hao lũy kế $ 150,000
Chi phí khấu hao của cấu trúc $ 850,000
5. Cộng chi phí đã khấu hao của cấu trúc vào giá trị ước tính của đất
Bước cuối cùng là cộng chi phí đã khấu hao của cấu trúc và cải tiến vào giá trị ước tính của đất. Hình thu được như sau:
Chi phí thay thế / tái sản xuất $ 1.000.000
Ít hơn : Khấu hao lũy kế $ 150,000
Chi phí khấu hao của cấu trúc $ 850,000
Thêm : Giá trị ước tính của mảnh đất $ 750,000
Tổng giá trị tài sản bất động sản $ 1,600,000
Hạn chế của Phương pháp Tiếp cận Chi phí
Một trong những hạn chế của phương pháp tiếp cận chi phí là nó giả định rằng người mua đang ở vị trí để tìm một khu đất trống để xây dựng một bất động sản giống hệt nhau, và điều đó không phải luôn luôn như vậy. Nếu không có đất trống, giá trị ước tính của tài sản sẽ không chính xác.
Ngoài ra, một khu vực có thể được phát triển đầy đủ, và chính quyền địa phương có thể hạn chế đối với các phát triển mới, và do đó, sẽ không thực tế khi ước tính giá trị đất ở khu vực đó.
Một hạn chế nữa là sẽ khó ước tính khấu hao của bất động sản cũ vì có nhiều yếu tố cần tính đến. Ví dụ, vật liệu xây dựng được sử dụng trong quá trình xây dựng bất động sản cũ có thể không còn hoặc đang được sử dụng. Việc ước tính giá trị của một tài sản như vậy cho phép rất nhiều chỗ cho sự chủ quan.
Nhiêu tai nguyên hơn
Finance cung cấp Chứng chỉ Ngân hàng & Nhà phân tích Tín dụng được Chứng nhận (CBCA) ™ CBCA ™ Chứng nhận Công nhận Nhà phân tích Tín dụng & Ngân hàng Được Chứng nhận (CBCA) ™ là tiêu chuẩn toàn cầu dành cho các nhà phân tích tín dụng bao gồm tài chính, kế toán, phân tích tín dụng, phân tích dòng tiền, lập mô hình giao ước, cho vay trả nợ, và hơn thế nữa. chương trình cấp chứng chỉ cho những người muốn nâng cao sự nghiệp của mình. Để tiếp tục học hỏi và thăng tiến trong sự nghiệp của bạn, các nguồn sau đây sẽ hữu ích:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp vốn hóa trực tiếp có được bằng cách lấy thu nhập được ghi nhận theo thời gian và chia nó cho tỷ lệ vốn hóa tương ứng được thực hiện trên
- Lỗi thời về kinh tế Thời kỳ lỗi thời về kinh tế (Bất động sản) Lỗi thời về kinh tế đề cập đến sự mất giá trị của một tài sản bất động sản do các yếu tố bên ngoài tài sản gây ra. Như một dạng
- Thu nhập hiện tại (Đầu tư Bất động sản) Thu nhập Hiện tại (Đầu tư Bất động sản) Thu nhập hiện tại là một chiến lược đầu tư cho phép các nhà đầu tư tiếp xúc với các khoản thanh toán nhất quán trên mức trung bình. Thu nhập phổ biến nhất hiện nay tập trung vào
- Chi phí thay thế Chi phí thay thế (Bất động sản) Chi phí thay thế là mức giá mà nó sẽ phải trả để thay thế một tài sản hiện có bằng một tài sản tương tự theo giá thị trường hiện tại. Nội dung được đề cập