Phương pháp so sánh doanh số phụ thuộc vào doanh số bán gần đây của các bất động sản tương tự như bất động sản đang được thẩm định. Bất động sản được so sánh cũng phải nằm trong cùng địa phương và mục đích sử dụng hiện tại.
Tóm tắt nhanh
- Phương pháp so sánh bán hàng là một trong ba phương pháp được sử dụng trong việc định giá bất động sản. Các cách tiếp cận định giá khác là cách tiếp cận chi phí và thu nhập.
- Phương pháp định giá so sánh bán hàng trong bất động sản sử dụng dữ liệu bán hàng của các bất động sản tương tự để xác định giá trị thị trường của bất động sản.
- Thẩm định viên nên sử dụng ít nhất ba tài sản tương tự và đã bán gần đây khi xác định giá trị hiện tại của tài sản.
Hiểu về Phương pháp So sánh Doanh số
Trong khi đánh giá giá trị của tài sản đối tượng, việc điều chỉnh giá được thực hiện theo các đặc điểm của tài sản có thể so sánh được.
Nếu thuộc tính chủ thể thiếu một tính năng nhất định được tìm thấy trong sản phẩm có thể so sánh, giá sẽ được điều chỉnh xuống theo giá trị được quy cho một tính năng nhất định. Do đó, nếu thuộc tính đi kèm với đặc điểm có giá trị không có trong sản phẩm tương đương, thì giá trị sẽ được điều chỉnh tăng lên tương ứng. Nó được thực hiện cho đến khi có con số cuối cùng sau khi so sánh ít nhất ba bất động sản đã bán gần đây và tương tự.
Phương pháp so sánh doanh số để định giá là một phần quan trọng của phân tích thị trường so sánh đối với các chuyên gia thẩm định. Cách tiếp cận thị trường so sánh là cơ sở để xác định giá trị thị trường phổ biến đối với tài sản thông qua việc mua lại. Phối hợp với các phương pháp thẩm định khác, phương pháp so sánh doanh số là một ước tính gần đúng cho người bán, nhà đầu tư, Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) là một quỹ đầu tư hoặc chứng khoán đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập . Quỹ được điều hành và sở hữu bởi một công ty gồm các cổ đông góp tiền đầu tư vào các bất động sản thương mại, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng và căn hộ, nhà kho, bệnh viện, trung tâm mua sắm, nhà ở sinh viên, thẩm định viên khách sạn và công chúng.
Do tính chất năng động và thay đổi liên tục của thị trường bất động sản, các nhà đầu tư nên thường xuyên kiểm tra giá của các bất động sản được niêm yết gần đây để bán. Thị trường thay đổi nhanh chóng và tất cả người chơi nên nhận thức được xu hướng hiện tại. Dựa trên các điều kiện hiện hành, người bán và nhà đầu tư có thể có nghĩa vụ tăng hoặc giảm nhu cầu của họ để phù hợp với xu hướng thị trường.
Tìm tài sản lý tưởng có thể so sánh được
Thuộc tính có thể so sánh là thuộc tính tương tự nhất với thuộc tính chủ thể. Các điểm tương đồng phải khớp với tất cả các chi tiết chung của tài sản. Các mô tả chung về bất động sản bao gồm số lượng phòng ngủ, phòng tắm, kích thước diện tích mét vuông, v.v. Một số sai lệch cho phép bao gồm một phòng tắm phụ, màu sơn và các mô tả không đáng kể khác.
Việc so sánh các thuộc tính có thể so sánh được nên được hạn chế đối với các thuộc tính càng gần vị trí thực của chúng càng tốt. Đó là bởi vì các bất động sản ở các vị trí khác nhau có thể có giá trị thị trường khác nhau mặc dù chúng có rất nhiều điểm tương đồng.
Ví dụ, căn hộ chung cư Tài sản nhà ở REITs REIT bất động sản nhà ở là REIT sở hữu và quản lý các đơn vị ở để cho người thuê thuê. REITs khu dân cư có thể được phân loại thành cấu trúc một gia đình hoặc nhiều gia đình có sẵn cho việc cư trú không vì mục đích kinh doanh. Chúng có thể bao gồm chung cư, nhà nghỉ dưỡng, nhà ở sinh viên gần khu trung tâm thương mại thu hút mức định giá cao hơn so với bất động sản nằm xa khu trung tâm. Một cân nhắc khác cần được thực hiện là lấy các tài sản được bán gần đây nhất có thể.
Bất động sản được bán gần đây có giá trị xấp xỉ tốt hơn so với bất động sản được bán trước đó vài tháng hoặc vài năm vì thị trường bất động sản thay đổi thường xuyên. Nếu không có bất động sản nào có thể so sánh được ở cùng một vị trí, hãy xem xét các bất động sản được bán gần đây ở các địa điểm lân cận, thay vì di chuyển xa hơn trong thời gian tìm kiếm các bất động sản có thể so sánh.
Các yếu tố điều chỉnh thẩm định
1. Những phẩm chất có thể so sánh được
Thuộc tính chủ thể phải càng giống với thuộc tính có thể so sánh càng tốt, điều này làm giảm đáng kể nhu cầu điều chỉnh. Các điều chỉnh đến từ sự khác biệt so sánh được chứng kiến từ tài sản chủ thể.
2. Quyền sở hữu
Giá trị của đối tượng có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm, tùy thuộc vào quyền sở hữu đối với tài sản của đối tượng. Ví dụ, một khoản lãi đơn giản được định giá theo một cách khác với một khoản lãi phí theo hợp đồng thuê. Do đó, quyền sở hữu là một vấn đề gây tranh cãi trong định giá.
3. Điều kiện thị trường
Điều kiện thị trường là những yếu tố quyết định khác trong việc điều chỉnh định giá. Giá bất động sản có thể tăng hoặc giảm tùy theo xu hướng thịnh hành của thị trường. Người bán có thể giảm giá để có cơ hội mua lại cao hơn, tùy thuộc vào sự cạnh tranh tại thời điểm này. Thị trường có thể thay đổi ngay cả trong vài tuần.
4. Vị trí
Một yếu tố quyết định khác là vị trí của tài sản được đề cập. Những bất động sản tương đối nằm gần cơ sở hạ tầng quan trọng như sân bay, đường xá, khu trung tâm, v.v. được coi là có giá trị cao hơn những bất động sản ở xa hơn.
Các yếu tố chính, chẳng hạn như mô hình giao thông, phương tiện mua sắm REIT bán lẻ REIT bán lẻ là một loại REIT sở hữu và quản lý các bất động sản bán lẻ ở các khu thương mại trung tâm và khu vực cao cấp. Nó cho thuê mặt bằng bán lẻ để tiếp cận các tiện nghi xã hội, cũng có thể góp phần điều chỉnh do sự khác biệt giữa tài sản chủ thể và tài sản tương đương.
Phần kết luận
Phương pháp so sánh bán hàng tận dụng sự giống nhau của hai tài sản được so sánh. Mức độ tương tự bao gồm từ việc bán hàng hoặc danh sách gần đây đến mức độ giống nhau trong mô tả của các thực thể được so sánh. Rõ ràng là không có đơn vị nào giống nhau, có thể so sánh được; do đó, cần có những điều chỉnh tùy thuộc vào sự khác biệt về các tính năng.
Phương pháp so sánh doanh số phụ thuộc nhiều vào dữ liệu bán hàng gần đây và có thể không phù hợp nếu không có dữ liệu bán hàng gần đây. Do đó, việc thẩm định bất động sản thiếu doanh số bán hàng phong phú và dữ liệu gần đây nên sử dụng các phương tiện thay thế. Tuy nhiên, trong trường hợp dữ liệu gần đây là đầy đủ, phương pháp thẩm định phù hợp nhất là phương pháp định giá bất động sản so sánh doanh số bán hàng.
Bài đọc liên quan
Finance là nhà cung cấp chính thức Chứng nhận CBCA ™ Ngân hàng & Tín dụng được chứng nhận (CBCA) ™ Chứng chỉ CBCA ™ được Chứng nhận Ngân hàng & Nhà phân tích tín dụng (CBCA) ™ là tiêu chuẩn toàn cầu dành cho các nhà phân tích tín dụng bao gồm tài chính, kế toán, phân tích tín dụng, phân tích dòng tiền, mô hình giao ước, hoàn trả khoản vay và hơn thế nữa. chương trình chứng nhận, được thiết kế để biến bất kỳ ai thành nhà phân tích tài chính đẳng cấp thế giới.
Để giúp bạn trở thành một nhà phân tích tài chính đẳng cấp thế giới và phát triển sự nghiệp của bạn với tiềm năng tối đa của bạn, những nguồn bổ sung này sẽ rất hữu ích:
- Nhà môi giới bất động sản thương mại Nhà môi giới bất động sản thương mại Nhà môi giới bất động sản thương mại là người trung gian giữa người bán và người mua bất động sản thương mại, người này giúp khách hàng bán, cho thuê hoặc mua bất động sản thương mại. Một nhà môi giới bất động sản thương mại có quyền tự do làm việc với tư cách là một đại lý độc lập hoặc là thành viên của một công ty môi giới bất động sản thương mại.
- Phương pháp tiếp cận chi phí (Bất động sản) Phương pháp tiếp cận chi phí (Bất động sản) Phương pháp tiếp cận chi phí để đánh giá bất động sản dựa trên giả định rằng chi phí của một bất động sản phải bằng chi phí xây dựng
- Sự lỗi thời theo địa phương Sự lỗi thời theo vị trí Sự lỗi thời về mặt địa phương là một loại sự sụt giá của một tài sản bất động sản do các yếu tố khác ngoài bản thân tài sản gây ra. Các yếu tố có thể
- Mô hình phát triển bất động sản Mô hình phát triển bất động sản Một mô hình phát triển bất động sản thường bao gồm hai phần: Tóm tắt giao dịch và Mô hình dòng tiền. Trong Tóm tắt giao dịch, tất cả các giả định quan trọng