Thuật ngữ UpREIT vs DownREIT mô tả sự khác biệt tồn tại trong cấu trúc doanh nghiệp của REITs. Khái niệm UpREIT, viết tắt của “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts”, được giới thiệu vào năm 1992. UpREIT cho phép các REIT lâu đời có thể gộp tất cả các bất động sản mà họ sở hữu theo một cấu trúc REIT mới mà không cần bán bất kỳ tài sản nào. vào REIT. Có nghĩa là REIT mới không trực tiếp sở hữu bất kỳ tài sản nào.
Đồng thời, DownREIT cho phép nhà đầu tư trở thành đối tác với REIT bằng cách tham gia thỏa thuận đối tác chung. Cả hai cấu trúc đều cho phép các nhà đầu tư hoãn thuế thu nhập vốn Thuế lợi tức vốn Thuế lợi tức vốn là loại thuế đánh vào lợi tức vốn hoặc lợi nhuận mà một cá nhân kiếm được từ việc bán tài sản. Thuế chỉ được áp dụng khi tài sản đã được chuyển đổi thành tiền mặt, chứ không phải khi nó vẫn nằm trong tay nhà đầu tư. về việc bán các tài sản bất động sản được đánh giá cao.
Tóm tắt nhanh
- UpREITs và DownREITs là các loại cấu trúc công ty của REITs cho phép các nhà đầu tư hoãn thuế thu nhập vốn đối với việc bán các bất động sản được đánh giá cao.
- UpREIT cho phép các nhà đầu tư góp vốn đầu tư bất động sản của họ vào một quan hệ đối tác chung để đổi lấy các đơn vị hợp danh hữu hạn.
- DownREIT cho phép các nhà đầu tư trở thành đối tác trong thỏa thuận hợp tác với REIT.
UpREIT là gì?
UpREIT là một giải pháp thay thế cho DownREIT và nó cho phép chủ sở hữu tài sản đóng góp vào quan hệ đối tác chung để đổi lấy các đơn vị mũ hoạt động hạn chế có giá trị tương đương với giá trị của tài sản đóng góp. Các nhà đầu tư được trao quyền chọn bán, có thể được chuyển đổi thành tiền mặt hoặc cổ phiếu REIT sau một thời gian thỏa thuận trong tương lai.
Số tiền thu được có thể được sử dụng để mua thêm bất động sản, trả nợ hoặc cho các mục đích khác liên quan đến REIT. Tất cả các chức năng quản lý được chuyển giao cho quan hệ đối tác chung và REIT mới hoạt động như một công ty mẹ Công ty mẹ Công ty mẹ là một công ty không tiến hành bất kỳ hoạt động, liên doanh hoặc các nhiệm vụ tích cực khác cho chính nó. Thay vào đó, nó tồn tại với mục đích sở hữu.
UpREIT cũng có thể được sử dụng như một công cụ lập kế hoạch bất động sản, nơi các nhà đầu tư có thể chuyển nhượng bất động sản của họ cho người thừa kế mà không phải chịu thuế. Những người thừa kế có thể hoãn thực hiện quyền chọn bán cho đến sau khi chủ sở hữu qua đời khi các đơn vị hợp danh được mở rộng theo giá trị thị trường.
Sau đó, họ có thể thực hiện quyền chọn bán Quyền chọn bán Quyền chọn bán là hợp đồng quyền chọn cung cấp cho người mua quyền, nhưng không có nghĩa vụ, bán chứng khoán cơ bản ở một mức giá xác định (còn được gọi là giá thực hiện) trước hoặc tại thời điểm hết hạn định trước ngày. Đây là một trong hai loại quyền chọn chính, loại còn lại là quyền chọn mua. mà không phải trả thuế thu nhập vốn đối với giá trị được đánh giá cao của tài sản bất động sản cơ bản. Việc thực hiện quyền chọn bán sau khi chủ sở hữu bất động sản qua đời mang lại tính thanh khoản cao hơn để trả thuế di sản và ngăn chặn thuế thu nhập đối với việc đánh thuế tiếp theo.
DownREIT là gì?
DownREIT là một cấu trúc tương đối mới hơn so với UpREIT. Không giống như UpREIT, nơi tất cả các hoạt động của REIT được thực hiện ở cấp độ đối tác, DownREIT là quan hệ đối tác chung giữa chủ sở hữu tài sản và REIT. Cấu trúc DownREIT được tạo ra cho các chủ sở hữu bất động sản không có ý định hoạt động theo một quan hệ đối tác chung, nhưng thay vào đó, các chủ sở hữu trở thành đối tác trong quan hệ đối tác hữu hạn với REIT.
Công ty hợp danh hữu hạn mới có thể sở hữu và vận hành các bất động sản. Một số tài sản có thể được mua trực tiếp hoặc sở hữu thông qua quan hệ đối tác hữu hạn với các chủ sở hữu tài sản đã đóng góp tài sản vào công ty hợp danh.
DownREITs được ưa thích bởi các nhà đầu tư muốn tránh phải trả thuế lãi vốn khi bán bất động sản được đánh giá cao nếu họ tin rằng giá trị của bất động sản của họ sẽ vượt quá đáng kể giá trị của bất động sản thuộc sở hữu REIT. Hiệu suất đầu tư của DownREIT phụ thuộc vào tài sản của chủ sở hữu, chứ không phải toàn bộ danh mục đầu tư của REIT. Nhà đầu tư sở hữu quyền chọn bán có thể được chuyển đổi thành cổ phiếu REIT hoặc tiền mặt và giá trị chuyển đổi phụ thuộc vào giá trị đầu tư bất động sản của chủ sở hữu bất động sản tại thời điểm cụ thể.
Tuy nhiên, cấu trúc của DownREIT khá phức tạp và các nhà đầu tư thường thuê dịch vụ của một chuyên gia thuế để giúp họ cấu trúc khoản đầu tư một cách hợp lý. DownREIT có xu hướng thu hút sự chú ý của Sở Thuế vụ và cơ quan thuế liên bang có thể coi việc chuyển tài sản cho DownREIT là một sự kiện chịu thuế, trừ khi được cấu trúc hợp lý.
So sánh UpREIT và DownREIT
1. Lợi ích về thuế
UpREIT có xu hướng được sử dụng rộng rãi hơn bởi các nhà đầu tư bất động sản do lợi thế về thuế và tính đơn giản của chúng. Nếu mục tiêu của nhà đầu tư là hoãn thuế lãi vốn, thì UpREIT là lựa chọn tốt nhất vì việc chuyển nhượng bất động sản được đánh giá cao của REIT không tạo ra sự kiện chịu thuế.
DownREITs có xu hướng áp dụng một cấu trúc hoạt động phức tạp. Do đó, họ có thể yêu cầu nhà đầu tư chi thêm tiền thuê một chuyên gia về thuế và đầu tư để cung cấp hướng dẫn về cách cấu trúc khoản đầu tư. Nếu nhà đầu tư không tuân theo các quy tắc do IRS cung cấp khi chuyển nhượng bất động sản được đánh giá cao, cơ quan thuế liên bang có thể coi giao dịch là một sự kiện chịu thuế.
2. Tỷ suất lợi nhuận
DownREIT được ưu tiên hơn UpREIT khi chủ sở hữu bất động sản kỳ vọng tài sản của họ đánh giá cao hơn toàn bộ danh mục đầu tư của REIT. A DownREIT hoạt động như một liên doanh Bất động sản Liên doanh Một liên doanh Bất động sản (JV) đóng một vai trò quan trọng trong việc phát triển và tài trợ cho hầu hết các dự án bất động sản lớn. Liên doanh là một thỏa thuận giữa REIT và chủ sở hữu tài sản, và chỉ tài sản của chủ sở hữu tài sản được nắm giữ ở cấp hợp danh. Hiệu quả hoạt động của quan hệ đối tác không đồng hành với hiệu quả hoạt động của toàn bộ danh mục bất động sản của REIT.
Khi thực hiện quyền chọn bán, việc chuyển đổi được chốt trên giá trị tài sản của công ty hợp danh tại thời điểm chuyển đổi chứ không phải tài sản của công ty hợp danh. Mặt khác, các đơn vị hợp danh do một nhà đầu tư nắm giữ trong UpREIT lên xuống cùng với cổ phiếu của REIT và có thể dẫn đến thua lỗ nếu cổ phiếu mất giá tại thời điểm chuyển đổi.
Nhiêu tai nguyên hơn
Cảm ơn bạn đã đọc hướng dẫn của Tài chính về UpREIT và DownREIT. Finance cung cấp Chứng chỉ Ngân hàng & Nhà phân tích Tín dụng được Chứng nhận (CBCA) ™ CBCA ™ Chứng nhận Công nhận Nhà phân tích Tín dụng & Ngân hàng Được Chứng nhận (CBCA) ™ là tiêu chuẩn toàn cầu dành cho các nhà phân tích tín dụng bao gồm tài chính, kế toán, phân tích tín dụng, phân tích dòng tiền, lập mô hình giao ước, cho vay trả nợ, và hơn thế nữa. chương trình cấp chứng chỉ cho những người muốn nâng cao sự nghiệp của mình. Để tiếp tục học hỏi và phát triển nền tảng kiến thức của bạn, vui lòng khám phá các tài nguyên bổ sung có liên quan bên dưới:
- Thu nhập hiện tại (Đầu tư Bất động sản) Thu nhập Hiện tại (Đầu tư Bất động sản) Thu nhập hiện tại là một chiến lược đầu tư cho phép các nhà đầu tư tiếp xúc với các khoản thanh toán nhất quán trên mức trung bình. Thu nhập phổ biến nhất hiện nay tập trung vào
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp vốn hóa trực tiếp có được bằng cách lấy thu nhập được ghi nhận theo thời gian và chia nó cho tỷ lệ vốn hóa tương ứng được thực hiện trên
- Quỹ sẵn sàng phân phối (FAD) Quỹ sẵn sàng phân phối (FAD) Quỹ sẵn sàng phân phối (FAD), còn được gọi là tiền mặt sẵn có để phân phối, được sử dụng để tham khảo đầu tư REIT. Nó cho thấy số lượng net
- REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai. Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) có thể được phân loại thành tư nhân hoặc công cộng, mua bán hoặc phi giao dịch. REITs đặc biệt đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, họ cho thuê và thu tiền cho thuê trên các bất động sản đã đầu tư