Lỗi thời theo địa phương là một loại khấu hao Phương pháp khấu hao Các loại phương pháp khấu hao phổ biến nhất bao gồm phương pháp khấu hao đường thẳng, số dư giảm dần kép, đơn vị sản xuất và tổng số năm. Có nhiều công thức khác nhau để tính khấu hao tài sản. Chi phí khấu hao được sử dụng trong kế toán để phân bổ nguyên giá của một tài sản hữu hình trong suốt thời gian hữu dụng của nó. trên một tài sản bất động sản do các yếu tố khác ngoài chính tài sản đó gây ra. Các yếu tố có thể là môi trường hoặc các yếu tố bên ngoài khác xảy ra tại vị trí của bất động sản.
Ví dụ, việc thiết lập một nhà máy công nghiệp trong khu vực lân cận có thể gây ô nhiễm tiếng ồn, đổ chất thải và khói không được xử lý, có thể ảnh hưởng xấu đến cư dân sống trong khu vực lân cận. Do đó, sự hiện diện của nhà máy công nghiệp ở cùng vị trí với bất động sản gây ra tỷ lệ lấp đầy thấp, làm giảm giá trị bất động sản trong khu vực lân cận.
Tóm lược
- Vị trí lỗi thời xảy ra do các yếu tố xung quanh tài sản.
- Sự mất giá trị của tài sản do ngoại lực tác động lên tài sản và những thay đổi của môi trường xung quanh.
- Sự lỗi thời về địa điểm còn được gọi là lỗi thời bên ngoài hoặc môi trường.
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến sự lỗi thời của vị trí
Các yếu tố bên ngoài cũng có thể ảnh hưởng đến việc định giá tài sản. Ví dụ, các khu vực có tỷ lệ tội phạm cao ít hấp dẫn các nhà đầu tư hơn, vì hầu hết mọi người đều né tránh mua bất động sản ở vị trí đó. Các yếu tố khác, chẳng hạn như thị trường việc làm đang gặp khó khăn Thất nghiệp Thất nghiệp là một thuật ngữ dùng để chỉ những cá nhân có thể tuyển dụng và đang tìm kiếm việc làm nhưng không thể tìm được việc làm. Hơn nữa, đó là những người trong lực lượng lao động hoặc nhóm người sẵn sàng làm việc không có công việc thích hợp. và môi trường kinh doanh không thuận lợi tại một địa điểm nhất định, có thể dẫn đến mất giá trị. Các nhà đầu tư tiềm năng sẽ khó huy động đủ vốn để mua bất động sản ở vị trí đó.
Các yếu tố bên ngoài góp phần vào sự lỗi thời của vị trí là không thể chữa khỏi đối với chủ sở hữu bất động sản và người thuê. Điều này là do các nhà đầu tư không thực hiện quyền kiểm soát đối với các yếu tố như vậy hoặc sẽ quá đắt để họ tìm ra giải pháp cho các vấn đề hiện tại.
Ví dụ, khi các nhà tuyển dụng lớn đóng cửa các cơ sở kinh doanh của họ tại một địa điểm nhất định, các chủ sở hữu bất động sản sẽ phải chịu tỷ lệ lấp đầy thấp và mặc định tiền thuê Tỷ lệ quá hạn Tỷ lệ quá hạn là tỷ lệ phần trăm các khoản vay quá hạn. Nó cho biết chất lượng danh mục cho vay của công ty cho vay hoặc ngân hàng. và họ không thể làm gì nhiều để khôi phục tình hình như trước đây. Các yếu tố bên ngoài làm giảm lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản, dẫn đến mất giá đáng kể.
Các yếu tố môi trường ảnh hưởng đến sự lỗi thời của địa phương
Môi trường xung quanh của một khoản đầu tư bất động sản có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản, tùy thuộc vào những thay đổi xảy ra trong khu vực lân cận. Môi trường nhất định thay đổi liên tục. Ví dụ, việc mở một bãi rác trong khu vực lân cận có thể làm giảm giá trị tài sản trong khu vực lân cận và chủ sở hữu bất động sản có thể không kiểm soát được những thay đổi.
Những thay đổi về giá trị do các yếu tố môi trường tác động lên một tài sản có thể được đo lường bằng cách xác định chênh lệch thu nhập do những thay đổi đó gây ra. Sự mất mát trong thu nhập có thể được đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp so sánh doanh số bán hàng . Phương pháp so sánh bán hàng sử dụng các thuộc tính đã bán gần đây và các thuộc tính tương tự ở cùng một vị trí. Sau đó, nó hài hòa các giá trị của ít nhất ba thuộc tính có thể so sánh và tương tự tùy thuộc vào sự khác biệt rõ ràng giữa đối tượng và các thuộc tính có thể so sánh.
Yếu tố vị trí
Vị trí của bất động sản quyết định giá trị của bất động sản đó ở một mức độ lớn. Bất động sản nằm gần các kênh giao thông chính có xu hướng thu hút giá tốt hơn so với các vị trí khó tiếp cận. Các bất động sản gần các tiện ích xã hội, chẳng hạn như trường học, trung tâm mua sắm và bệnh viện, có xu hướng được định giá cao hơn các bất động sản ở xa vì các nhà đầu tư không muốn phải chịu thêm chi phí để tiếp cận các tiện ích.
Ví dụ về lỗi thời ở địa phương
Việc xây dựng bất động sản gần các tuyến đường đông đúc khiến cư dân bị tắc nghẽn giao thông, có thể làm gián đoạn lịch trình đi lại của hầu hết cư dân. Những cư dân bận rộn thường tránh những khu vực như vậy và điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở ở những địa điểm cụ thể thấp. Mật độ giao thông cao cũng gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí do có nhiều phương tiện giao thông trên đường, có thể gây nguy hiểm cho sức khỏe người dân. Những yếu tố như vậy làm giảm giá trị thẩm định của các bất động sản ở vị trí đó, góp phần vào sự lỗi thời của vị trí.
Việc thiết lập các bất động sản thương mại trong khu dân cư cũng góp phần làm giảm giá trị tài sản. Các tòa nhà thương mại có thể chứa nhiều loại hình kinh doanh khác nhau, chẳng hạn như nhà hàng, sòng bạc, câu lạc bộ đêm, v.v. Các cơ sở này có thể khiến cư dân phải chịu mức độ ồn cao, điều này có thể khiến người thuê phải rời khỏi khu vực lân cận.
Phần kết luận
Vị trí của tài sản quyết định việc sử dụng tài sản đó một cách tốt nhất. Ví dụ, các nhà đầu tư bị thu hút bởi các khu dân cư cao cấp do sự phát triển có kiểm soát trong khu vực, cũng như gần với mạng lưới đường, sân bay, bãi biển, khu thương mại trung tâm, v.v. Bất kỳ yếu tố nào ảnh hưởng đến khả năng sống ở những địa điểm đó dễ dàng đẩy cư dân ra xa và hạ thấp giá trị tài sản.
Những ảnh hưởng của sự lỗi thời về vị trí là không thể chữa khỏi, vì những ảnh hưởng không phát sinh từ bên trong các khu nhà và cư dân kiểm soát tối thiểu chúng. Việc mất giá trị do lỗi thời về địa điểm có thể được xác định bằng một bài tập định giá.
Nhiêu tai nguyên hơn
Finance cung cấp Chứng chỉ FMVA® cho Nhà phân tích mô hình và định giá tài chính (FMVA) ™ Tham gia cùng hơn 350.600 sinh viên làm việc cho các công ty như Amazon, JP Morgan và chương trình chứng nhận Ferrari dành cho những người muốn nâng cao sự nghiệp của mình. Để tiếp tục học hỏi và thăng tiến sự nghiệp của bạn, các nguồn Tài chính sau đây sẽ hữu ích:
- Tín dụng các-bon Tín dụng các-bon Tín dụng các-bon là một giấy phép hoặc chứng chỉ có thể giao dịch cung cấp cho người sở hữu tín dụng quyền phát thải một tấn carbon dioxide hoặc một lượng tương đương
- Trách nhiệm pháp lý về môi trường Trách nhiệm pháp lý về môi trường Trách nhiệm pháp lý về môi trường đề cập đến các chi phí môi trường tiềm ẩn mà người mua phải chịu khi mua hoặc thuê tài sản. Nợ phải trả phát sinh khi
- Phương pháp định giá thị trường Phương pháp tiếp cận định giá thị trường Phương pháp tiếp cận thị trường là phương pháp định giá được sử dụng để xác định giá trị thẩm định của một doanh nghiệp, tài sản vô hình, quyền sở hữu doanh nghiệp, hoặc bảo đảm bằng
- Ngoại ứng tiêu cực Ngoại ứng tiêu cực Ngoại ứng tiêu cực xảy ra khi sản phẩm và / hoặc việc tiêu thụ một hàng hóa hoặc dịch vụ có tác động tiêu cực đến một bên thứ ba bên ngoài thị trường. Một giao dịch thông thường liên quan đến hai bên, tức là người tiêu dùng và nhà sản xuất, được gọi là bên thứ nhất và thứ hai trong giao dịch.