P / FFO, hoặc Giá thành quỹ từ hoạt động, có thể được mô tả là một cách đáng tin cậy và hiện đại để xác định giá trị của REIT tư nhân của Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) so với REIT được giao dịch công khai REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai. Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) có thể được phân loại thành tư nhân hoặc công cộng, mua bán hoặc phi giao dịch. REITs đặc biệt đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, họ cho thuê và thu lợi tức cho thuê trên các bất động sản đã đầu tư. Chỉ số P / FFO được tính bằng cách cộng khấu hao và khấu hao vào thu nhập ròng, sau đó trừ đi lợi nhuận từ việc bán bất động sản.
Không giống như các phương pháp thông thường khác để xác định giá trị của REIT như EPS (Thu nhập trên mỗi cổ phiếu) Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) là một số liệu quan trọng được sử dụng để xác định phần lợi nhuận của cổ đông phổ thông trong công ty. EPS đo lường lợi nhuận của mỗi cổ phiếu phổ thông và P / E (Giá trên Thu nhập) Tỷ lệ Thu nhập Giá Tỷ lệ Thu nhập Giá (Tỷ lệ P / E) là mối quan hệ giữa giá cổ phiếu của một công ty và thu nhập trên mỗi cổ phiếu. Nó mang lại cho các nhà đầu tư cảm nhận tốt hơn về giá trị của một công ty. P / E thể hiện kỳ vọng của thị trường và là mức giá bạn phải trả cho mỗi đơn vị thu nhập hiện tại (hoặc tương lai), FFO đáng tin cậy ở mức độ lớn. Theo đánh giá của FFO, thu nhập ròng là lợi nhuận cuối cùng, mặc dù nó bao gồm giá trị của chi phí khấu hao. Trong hầu hết các doanh nghiệp,khấu hao là một khoản chi phí được chấp nhận được phân bổ như một phần của chi phí đầu tư. Tuy nhiên, trong bất động sản, các tài sản được đánh giá cao về giá trị và chúng hiếm khi bị giảm giá trị như các tài sản khác như máy móc thiết bị.
Thu nhập ròng là một thước đo thấp hơn về hiệu suất bất động sản. Không giống như thu nhập ròng, FFO không bao gồm khấu hao, làm cho nó trở thành một thước đo ưu tiên hơn cho hoạt động bất động sản. Các công ty phải tiết lộ FFO và giá trị thu nhập ròng trong phần chú thích trong mỗi kỳ báo cáo. FFO bằng thu nhập ròng cộng với khấu hao và phân bổ khấu hao Phân bổ khấu hao đề cập đến hành động thanh toán một khoản nợ thông qua các khoản thanh toán nhỏ hơn được lên lịch, xác định trước. Ở hầu hết mọi khu vực áp dụng khấu hao theo kỳ hạn, các khoản thanh toán này được thực hiện dưới hình thức gốc và lãi. Thuật ngữ này cũng liên quan chặt chẽ đến khái niệm khấu hao. trừ đi bất kỳ khoản thu nhập nào từ việc bán tài sản. Lợi nhuận thu được bị trừ đi vì chúng không thường xuyên và không phải là một phần của hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp.
Tóm tắt nhanh
- P / FFO (Giá thành quỹ từ hoạt động) được tính bằng cách cộng khấu hao và khấu hao vào thu nhập ròng, sau đó trừ đi lợi nhuận từ việc bán bất động sản.
- P / FFO có thể được trích dẫn dưới dạng con số đầy đủ của toàn bộ thực thể hoặc trên cơ sở mỗi cổ phiếu.
- P / FFO, cùng với các thủ tục khác như AFFO, FFO bội và P / E, giúp định giá ngành bất động sản.
Điểm mạnh của P / FFO
P / FFO là thước đo hiệu quả REIT tốt hơn bất kỳ thủ tục kế toán chi phí nào khác. Nhiều khoản đầu tư bất động sản tăng giá trị theo thời gian, và không được khấu hao như các loại tài sản khác. Tuy nhiên, nhiều quy trình kế toán thông thường tính khấu hao như một khoản chi phí trong khi nhiều tài sản tăng giá trị theo thời gian. FFO là một công cụ dự báo tốt về giá trị REIT vì nó không tính đến khấu hao tài sản mà cộng lại giá trị khấu hao vào thu nhập ròng.
FFO khấu trừ bất kỳ khoản lãi hoặc lỗ nào từ việc bán tài sản, vì bao gồm cả giao dịch sẽ dẫn đến sự chênh lệch trong doanh thu được báo cáo trong mỗi kỳ. Nó có thể cho thấy công ty có lãi khi thu được lợi nhuận từ việc bán bất động sản trong một kỳ, trong khi trong các kỳ khác, công ty sẽ bị coi là không có lãi khi không bán bất kỳ bất động sản nào. Các phương pháp định giá khác không xem xét tương tự, khiến chúng không đáng tin cậy.
Điểm yếu của P / FFO
P / FFO không tính đến các khoản khấu trừ chi phí vốn Chi tiêu vốn Chi tiêu vốn đề cập đến các quỹ được một công ty sử dụng để mua, cải tiến hoặc duy trì tài sản dài hạn nhằm nâng cao hiệu quả hoặc năng lực của công ty. Tài sản dài hạn thường là tài sản vật chất và có thời gian sử dụng hữu ích hơn một kỳ kế toán. chẳng hạn như việc duy trì các tài sản trong danh mục đầu tư hiện có. Các khoản chi đầu tư như sơn lại mặt bằng và thay thế các mái nhà cũ nát là rất quan trọng trong việc duy trì các tiêu chuẩn cao trong bất động sản. FFO không hạch toán các khoản chi như vậy, và do đó, đây không phải là con số còn lại thực sự sau khi đã khấu trừ tất cả các khoản chi phí. Quỹ Điều chỉnh từ Hoạt động (AFFO) giải quyết những điểm yếu như vậy bằng cách tính đến những điều chỉnh còn lại.
AFFO được coi là công cụ dự đoán tốt hơn về giá trị REIT so với FFO. AFFO được ưu tiên hơn FFO vì một số lý do. Một trong những lý do là nó đưa ra con số ước tính tốt hơn về giá trị của REIT với số dư chính xác hơn đối với người tiêu dùng dữ liệu. Nó cũng có thể dự đoán chính xác hơn giá trị của cổ tức trong tương lai, cho phép các nhà đầu tư lập kế hoạch đầu tư cổ phiếu.
Tiền từ hoạt động trên mỗi cổ phiếu (FFOPS)
FFOPS có được bằng cách chia số tiền thu được từ các hoạt động trong một công ty cho số cổ phần. REITs được yêu cầu theo luật phải phân phối phần lớn thu nhập chịu thuế ròng của họ cho các cổ đông dưới dạng cổ tức. Đó là bởi vì chúng được đánh thuế như thu nhập cá nhân chứ không phải là một công ty, nằm trong khung thuế cao hơn. Do đó, FFOPS giúp xác định giá trị trên mỗi cổ phiếu của khoản đầu tư.
FFOPS được xác định bằng cách cộng khoản khấu hao và khấu hao trở lại thu nhập ròng, sau đó trừ đi bất kỳ khoản thu nhập nào từ doanh số bán hàng, mang lại FFO. Sau đó, kết quả được chia cho tổng số cổ phiếu trong danh mục đầu tư, mang lại giá trị trên mỗi cổ phiếu cho các khoản tiền từ hoạt động. Thuật ngữ FFOPS và tiền từ hoạt động kinh doanh trên mỗi cổ phiếu là hai thuật ngữ khác nhau có nghĩa là những điều khác nhau. Phần sau là một thành phần quan trọng trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong khi phần sau được sử dụng để đánh giá giá trị của REIT.
FFO Nhiều
FFO Multiple là yếu tố mà FFO trên mỗi cổ phiếu xác định giá trị của tài sản. Bội số FFO được đánh giá bằng cách lấy giá trên mỗi cổ phiếu chia cho FFO trên mỗi cổ phiếu. Bội số FFO giúp bổ sung FFO trong việc định giá REIT. Cả hai đều được sử dụng để đo lường hiệu suất của một khoản đầu tư.
Bài đọc liên quan
Finance là nhà cung cấp chính thức Chứng chỉ FMVA® của Nhà phân tích mô hình tài chính và định giá (FMVA) ™ Tham gia cùng hơn 350.600 sinh viên làm việc cho các công ty như Amazon, JP Morgan và chương trình chứng nhận Ferrari, được thiết kế để biến bất kỳ ai thành nhà phân tích tài chính đẳng cấp thế giới.
Để giúp bạn trở thành một nhà phân tích tài chính đẳng cấp thế giới và phát triển sự nghiệp của bạn với tiềm năng tối đa của bạn, những nguồn bổ sung này sẽ rất hữu ích:
- Tỷ lệ vốn hóa (REIT) Tỷ lệ vốn hóa (REIT) Tỷ lệ vốn hóa là một số liệu tài chính được các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để phân tích các khoản đầu tư bất động sản và xác định tỷ suất sinh lợi tiềm năng của họ dựa trên
- Nguồn vốn từ hoạt động Mẫu quỹ từ hoạt động Mẫu quỹ từ hoạt động này cho phép bạn tính FFO bằng công thức: FFO = Thu nhập ròng + (Chi phí khấu hao + Chi phí khấu hao + Lỗ do bán tài sản) - (Lãi bán tài sản + Lãi vay Thu nhập) Tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO), là số tiền thực tế của dòng tiền được tạo ra từ hoạt động kinh doanh
- Thu nhập hoạt động Thu nhập hoạt động Thu nhập hoạt động, còn được gọi là lợi nhuận hoạt động hoặc Thu nhập trước lãi vay và thuế (EBIT), là số doanh thu còn lại sau khi trừ đi các chi phí hoạt động trực tiếp và gián tiếp. Chi phí lãi vay, thu nhập lãi vay và các nguồn thu phi hoạt động khác không được xem xét trong thu nhập hoạt động tính toán
- REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai REIT riêng so với REIT được giao dịch công khai. Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) có thể được phân loại thành tư nhân hoặc công cộng, mua bán hoặc phi giao dịch. REITs đặc biệt đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, họ cho thuê và thu tiền cho thuê trên các bất động sản đã đầu tư